Overdrachtsbelasting
Als u een bestaand pand koopt, moet u in beginsel overdrachtsbelasting betalen. Voor woningen bedraagt het tarief 2% als men de woning anders dan tijdelijk zelf als hoofdverblijf gaat bewonen. Er bestaat echter een eenmalige vrijstelling voor meerderjarigen die jonger zijn dan 35 jaar indien de woning niet duurder is dan € 525.000 (2025). Voor woningen die niet anders dan tijdelijk zelf bewoond worden, zoals een vakantiewoning, geldt een tarief van 10,4%. Dit tarief daalt in 2026 naar 8%.
Sloop gevolgd door herbouw
Onlangs werd door Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2025:9879) een zaak behandeld, waarbij het ging om de aankoop van een woning die na aankoop gesloopt werd. Na de sloop werd op dezelfde plaats een nieuwe woning gebouwd. De vraag die de rechtbank moest behandelen, was of in dergelijke situaties ook de vrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing kan zijn.
Bedrijfsovername. Aan de aankoop, sloop en herbouw van de woning was een bedrijfsovername voorafgegaan. De koper van de woning had deze samen met zijn vrouw gekocht van zijn oom. De woning was gelegen naast een agrarisch bedrijf, dat de koper samen met zijn broer van de oom had overgenomen.
Verbouwing. De rechtbank stelde om te beginnen vast dat aan de sloop van een woning in samenhang met de vrijstelling in de overdrachtsbelasting, tijdens de parlementaire behandeling geen aandacht was besteed. Er was wel nadrukkelijk stilgestaan bij de gevolgen die samenhangen met de verbouwing van een woning. Bij een verbouwing van een gekochte woning zou deze immers niet direct anders dan tijdelijk worden bewoond en dus kwam de vraag op of dan de vrijstelling verloren zou gaan. Uit cijfers van het Kadaster bleek echter dat van alle gekochte woningen 96% binnen een jaar bewoond werd. Mocht een verbouwing langer duren, dan zou de inspecteur contact op kunnen nemen om te onderzoeken of er aan de eis voldaan ging worden dat de woning anders dan tijdelijk zelf als hoofdverblijf bewoond zou gaan worden. Kon de koper dit niet aannemelijk maken, dan zou alsnog het hoge tarief van toepassing zijn.
Doel en strekking. De rechtbank kwam in deze zaak tot de conclusie dat de vrijstelling in overeenstemming is met doel en strekking van de wet en dus van toepassing is. De kopers zijn immers niet te vergelijken met beleggers, maar natuurlijke personen en starters op de woningmarkt. De gekochte woning is bovendien bedoeld om op het betreffende adres duurzaam te gaan wonen. De sloop gevolgd door herbouw is volgens de rechtbank ook niet aan te merken als oneigenlijk gebruik, aangezien na herbouw de woning daadwerkelijk zelf door de kopers duurzaam bewoond ging worden.
Geen klooster in andere rechtszaak
De inspecteur wees nog op een uitspraak waarbij een klooster gesloopt werd en er op die plek nieuwe appartementen werden gebouwd. De rechtbank achtte daar het hoge tarief aan overdrachtsbelasting van toepassing, omdat de koper niet in het klooster maar in het nadien gebouwde appartement duurzaam ging wonen (ECLI:NL:RBZWB:2024:48) . Volgens de rechtbank is dit echter een andere situatie, omdat er nu op het moment van verkrijging van de woning al sprake is van de verkrijging van een bestaande en bewoonbare woning.