Huidige regeling. Onder de huidige regels hoeft een btw-ondernemer die bijv. een verbouwing of renovatie aan een pand laat uitvoeren, de btw slechts te herzien aan het einde van het jaar waarin de zaak voor het eerst in gebruik wordt genomen. Als daarna het gebruik verandert, vindt er geen herziening meer plaats.
Wat verandert er per 1 januari 2026?
Met ingang van 1 januari 2026 wordt de herzieningsregeling van de btw-aftrek voor investeringsdiensten uitgebreid. Ondernemers moeten dan tot en met vier jaar na het jaar van ingebruikname nagaan of de oorspronkelijk afgetrokken btw moet worden herzien, afhankelijk van het (gewijzigde) gebruik van het vastgoed voor btw-belaste of btw-vrijgestelde prestaties. Elke investeringsdienst (die onder de nieuwe regeling valt) krijgt daarbij een eigen herzieningstermijn, die start in het jaar van ingebruikname.
Waarom deze verandering? In de praktijk werd er vaak gebruikgemaakt van belastingbesparende constructies. Door het pand in het eerste jaar kort btw-belast te verhuren, werd de btw op verbouwingskosten volledig in aftrek gebracht, terwijl het pand in de jaren daarna btw-vrijgesteld werd verhuurd. Dit leidt tot een ongelijk speelveld tussen vastgoedondernemers.
Voordeel. Aan de andere kant kan de nieuwe herzieningsregeling ook in het voordeel van ondernemers werken. Wanneer een kostbare dienst aanvankelijk is gebruikt voor vrijgestelde prestaties, maar binnen de herzieningsperiode alsnog voor btw-belaste prestaties wordt aangewend, ontstaat er alsnog recht op (gedeeltelijke) aftrek.
Wanneer onder nieuwe regeling?
Een dienst valt onder de nieuwe herzieningsregeling indien:
- de dienst een duurzaam meerjarig nut heeft voor een onroerende zaak (bijv. het vernieuwen, uitbreiden, herstellen of onderhouden van een pand; ook sloopwerkzaamheden die samenhangen met een verbouwing vallen hieronder); en
- de vergoeding voor de dienst ten minste € 30.000 exclusief btw bedraagt.
Per wanneer? Deze regeling geldt uitsluitend voor investeringsdiensten die op of na 1 januari 2026 in gebruik worden genomen.
Voorbeeld.Een timmerman plaatst nieuwe kozijnen voor € 25.000 (exclusief btw). Daarnaast schildert een schilder de binnenmuren voor € 8.000 (exclusief btw). De btw-herzieningsregeling is hier niet van toepassing, omdat beide diensten afzonderlijk onder de drempel van € 30.000 blijven.
Wat betekent dit voor u?
De ingangsdatum van 1 januari 2026 kan in uw voordeel of nadeel werken. Als de nieuwe regeling ertoe leidt dat u een deel van de eerder afgetrokken btw moet terugbetalen (bijv. omdat het gebruik van het pand wijzigt van btw-belast naar btw-vrijgesteld), kan het verstandig zijn om de investeringsdienst nog voor 1 januari 2026 in gebruik te nemen.