Huurder vertrekt: schilderkosten op de borg inhouden?

Wat speelde er?

Nieuwe woning, witte muren. Een huurder huurt vanaf juni 2023 een nieuwe woning van twee particuliere verhuurders. Hij betaalt een waarborgsom van € 2.700. In de huurovereenkomst staat dat de muren en plafonds wit zijn geschilderd en dat de huurder bij het einde van de huur de woning in dezelfde kleur moet opleveren. Als de verhuurders vinden dat de woning niet zonder extra schilderwerk aan een volgende huurder kan worden overgedragen, mogen zij volgens het huurcontract de woning op kosten van de huurder laten schilderen.

Sleutels geweigerd. De huur eindigt op 30 juni 2025. Bij de oplevering weigeren de verhuurders de sleutels aan te nemen. Volgens hen zitten er gaten en donkere plekken in de muren en moet alles opnieuw wit worden geschilderd. Zij maken zelf geen opleverrapport. De huurder doet dat wel en stuurt het rapport een dag later op. De verhuurders laten daarna een schilder komen die € 1.800 kost en zij houden de volledige borg in. Ook eisen zij van de huurder een boete van € 5.000.

Het oordeel van de kantonrechter

Vrijbrief voor de verhuurder. Rechtbank Limburg oordeelt op 16 september 2026 dat het schilderbeding in het huurcontract niet geldig is (ECLI:NL:RBLIM:2026:9666). Volgens de kantonrechter maakt het beding de mening van de verhuurders doorslaggevend. Daarmee krijgen de verhuurders eigenlijk een vrijbrief om de woning aan het einde van de huur op kosten van de vertrekkende huurder opnieuw te laten schilderen.

Normale slijtage telt niet mee. De wet bepaalt dat de huurder de woning moet opleveren in de staat waarin hij die bij het begin van de huur heeft gekregen (artikel 7:224 lid 2 BW). Daarbij geldt een belangrijke uitzondering: wat door ouderdom of normale slijtage is beschadigd, hoeft de huurder niet te herstellen. Het beding in het huurcontract hield met die slijtage geen rekening. De wettelijke regel is van dwingend recht. Een afspraak die daarvan ten nadele van de huurder afwijkt, is vernietigbaar. De huurder deed een beroep op die vernietigbaarheid, waardoor het beding niet meer gold.

Donkere plekken na twee jaar zijn normaal. De kantonrechter kijkt naar de foto’s van de huurder en oordeelt dat de woning correct is opgeleverd. De muren hebben geen andere kleur gekregen. De donkere plekken komen door normaal gebruik na twee jaar bewoning.

Bewijs ontbreekt. De verhuurders konden hun standpunt niet onderbouwen. Hun foto’s waren pas later gemaakt; daarop stonden al spullen van de nieuwe huurder. Ook volgden zij de opleverprocedure uit de algemene bepalingen bij het huurcontract niet: er was geen gezamenlijk opleverrapport. Bovendien had de huurder geen kans gekregen om eventuele gebreken zelf, en dus goedkoper, te herstellen.

Dure afloop. De verhuurders moeten de borg van € 2.700 terugbetalen, met wettelijke rente. De kantonrechter wijst de eis van € 1.800 aan schilderkosten en de boete van € 5.000 af. Ook moeten de verhuurders de proceskosten van bijna € 1.300 betalen.

Verhuurt u bedrijfsmatig?

Extra bescherming voor de huurder. De huurder voerde ook aan dat het beding oneerlijk was volgens de Europese regels voor consumentenovereenkomsten (Richtlijn 93/13). Die regels gelden als u verhuurt in het kader van uw bedrijf of beroep. In deze zaak verhuurden de verhuurders maar één woning. Daarom ging de kantonrechter uit van niet-beroepsmatige verhuur, ook al hadden de verhuurders een professionele verhuurmakelaar ingeschakeld.

Let op. Verhuurt u meerdere woningen als onderneming, dan kan een huurder zich wél op deze Europese regels beroepen. Uw huurcontract wordt dan nog kritischer bekeken.

Discussie bij de oplevering voorkomen

Leg de begintoestand vast. Maak bij de start van de huur een beschrijving van de woning en maak foto’s van muren, plafonds en vloeren. Laat de huurder deze beschrijving ondertekenen.
Schrap ‘vrijbrief’-bepalingen. Neem geen beding op waarin alleen uw eigen oordeel bepaalt of er op kosten van de huurder geschilderd moet worden. Beschrijf liever concreet wat de huurder bij vertrek moet doen, bijv. muren die hij in een andere kleur heeft geschilderd weer wit maken.
Plan een voorinspectie. Bekijk de woning samen met de huurder enkele weken voor het einde van de huur. Zo kan de huurder gebreken nog zelf herstellen.
Maak samen een opleverrapport. Neem de sleutels in ontvangst en leg eventuele gebreken vast in een rapport dat u en de huurder allebei ondertekenen.
Fotografeer op de opleverdag. Foto’s die later zijn gemaakt, zeggen niets over de staat van de woning op het moment dat de huurder vertrok.
Betaal de borg op tijd terug. Is er bij de oplevering geen schade, dan moet de borg binnen 14 dagen terugbetaald worden. Houd alleen geld in voor schade die u kunt aantonen, bijv. met foto’s, een offerte of een factuur.

Controleer uw huurcontract op bepalingen die normale slijtage voor rekening van de huurder brengen of die uw eigen oordeel laten beslissen. Leg de staat van de woning bij het begin en het einde van de huur samen met de huurder vast in een ondertekend rapport met foto’s. Alleen dan kunt u schade aantonen en terecht een deel van de borg inhouden.

Schakel ons in voor uw: