- samenwoners zonder testament;
- ouders/kinderen die samen kopen;
- investeerders die gezamenlijk een pand hebben.
Kern. De Rechtbank Amsterdam () bepaalt uiteindelijk dat de zogenoemde ‘eenvoudige gemeenschap’ wordt beëindigd door verkoop van de woning.
“…Doet u waar u goed in bent en laat de rest aan ons over…”
Gedeelde woning na overlijden: wat speelt er?
Wie beslist: toedelen of verkopen?
Keuze. De partner vraagt de rechtbank om de woning aan hem toe te delen, met uitkoop van de dochter tegen een vast bedrag, eventueel in termijnen. De dochter wil juist verkoop via een makelaar, met een duidelijke verkoopinstructie en een gelijke verdeling van de opbrengst.
Afweging. De rechtbank weegt onder meer:
- de spanningen tussen partijen;
- het feit dat mediation is mislukt;
- dat partijen er samen niet uitkomen over prijs en overname;
- het belang van een duidelijke en uitvoerbare oplossing.
Uitkomst. De rechter kiest voor verkoop van de woning, met een vaste procedure en rol voor een makelaar en taxateur. De vordering tot toedeling aan de partner wordt niet gevolgd.
Praktische les. Verwacht niet dat een rechter automatisch kiest voor toedeling aan de bewoner. Als afspraken ontbreken en de verhouding slecht is, ligt verkoop via de markt juridisch vaak meer voor de hand.
Verdeling. Bij een eenvoudige gemeenschap (bijvoorbeeld een woning in mede-eigendom) kan iedere deelgenoot verdeling vragen. De rechtbank heeft ruime vrijheid om de manier van verdeling te bepalen.
Rechter stuurt op verkoop. In deze zaak geeft de rechtbank concreet aan:
- binnen een aantal weken moet een makelaar worden ingeschakeld;
- partijen moeten de adviezen van de makelaar volgen, onder andere over verkoopstrategie en onderhoud;
- als partijen het niet eens worden over de vraagprijs, bepaalt de makelaar de marktconforme vraagprijs bindend;
- als er een serieuze hoogste bieder is, moeten partijen meewerken aan de verkoop en levering;
- uit de verkoopopbrengst wordt eerst de hypotheek afgelost, daarna wordt de netto-opbrengst gelijk verdeeld.
Voor u als professional. Dit soort rechterlijke instructies lijkt sterk op een uitgebreide verkoopopdracht. Als makelaar of ontwikkelaar zit u dan midden in een juridisch beladen dossier, met duidelijke verplichtingen voor beide eigenaren.
Rol van makelaar en taxateur
Makelaarsrol. De rechtbank benoemt expliciet dat partijen de beredeneerde adviezen van de makelaar moeten volgen, onder meer over verkoopstrategie en onderhoud. Dat geeft u ruimte én verantwoordelijkheid.
Belangrijk in de opdracht. Neem in ieder geval de volgende punten in de overeenkomst van opdracht op:
- Leg de opdracht schriftelijk vast met beide eigenaren als opdrachtgever.
- Benoem afwijkende situaties (bijvoorbeeld als één eigenaar in de woning blijft wonen tot verkoop).
- Neem op dat u bij onenigheid tussen eigenaren mag handelen volgens de rechterlijke beslissing of bindende taxatie.
Taxatie en vraagprijs. De rechtbank kan bepalen dat een taxateur of makelaar een bindende waardebepaling doet.
- Zorg voor een duidelijke omschrijving van de taxatie-opdracht (doel: verdeling, marktwaarde, peildatum).
- Leg vast dat beide partijen akkoord zijn met een bindend advies.
- Communiceer schriftelijk hoe u tot de vraagprijs komt.
Voorkom vastlopende dossiers
- Leg in een samenlevingsovereenkomst of deelgenotenovereenkomst en testament vast wat er gebeurt bij overlijden, uit elkaar gaan of ruzie.
- Spreek af: mag één partij overnemen, tegen welke waarderingsmethode, binnen welke termijn?
- Leg vast hoe wordt omgegaan met extra aflossingen, verbouwingen of inbreng van eigen geld.
Bij overlijden en ruzie. Breng direct structuur aan:
- Adviseer eigenaren om zo snel mogelijk afspraken op papier te zetten over tijdelijk gebruik, kosten en vervolgstap (overname of verkoop).
- Als verkoop waarschijnlijk is: werk met een gezamenlijke verkoopopdracht aan één makelaar en neem een geschillenregeling op (bijvoorbeeld: bij verschil van mening beslist de makelaar of een externe taxateur).
- Laat vastleggen wie welke kosten draagt (onderhoud, hypotheek, VvE, energie) tot aan de levering.
Communicatie richting erfgenamen. Bespreek het volgende met de erfgenamen:
- Leg helder uit dat een mede-eigenaar in principe altijd verdeling kan vorderen bij de rechtbank.
- Maak duidelijk dat een rechter vaak voor verkoop kiest als partijen er samen niet uitkomen.
- Benadruk dat tijdig goede afspraken veel kosten en procedures kan voorkomen.
Wat met gebruik en kosten?
Alleengebruik. In dit soort situaties woont vaak één eigenaar in de woning en betaalt hij (een deel van) de lasten. De andere eigenaar staat buiten spel. In deze zaak vordert de dochter een gebruiksvergoeding per maand. De rechtbank beoordeelt dit in samenhang met de andere financiële posten.
Praktische aandachtspunten:
- Benoem vroeg in het traject dat alleen wonen in een gezamenlijke woning financiële gevolgen kan hebben.
- Leg afspraken vast over gebruiksvergoeding, verdeling van lasten en eventuele verrekening bij de eindafrekening.
- Zorg dat alle partijen begrijpen dat gebruiksvergoeding en kostenverdeling vaak onderwerp zijn van discussie bij de uiteindelijke verdeling.
Concreet aan de slag
- Is er een samenlevingsovereenkomst, testament of deelgenotenovereenkomst? Vraag er expliciet naar.
- Wie woont in het pand, wie betaalt welke lasten en hoe lang al?
- Willen partijen in de basis hetzelfde (toedeling of verkoop), of staan ze lijnrecht tegenover elkaar?
- Is er ruimte voor een bindende rol van een makelaar/taxateur bij prijsbepaling en verkoopstrategie?
Documenteer alles:
- Bevestig afspraken altijd schriftelijk (e-mail of opdrachtbevestiging).
- Stuur gespreksverslagen bij gevoelige dossiers, zodat later duidelijk is wat is besproken.
- Verwijs in uw stukken naar een rechterlijk vonnis als partijen al procederen, en handel volgens de daarin opgenomen instructies.
Zorg er bij iedere gezamenlijke eigendom voor dat er vanaf het begin duidelijke schriftelijke afspraken zijn over wat er gebeurt bij ruzie, uit elkaar gaan of overlijden. Laat bij conflicten zo snel mogelijk één makelaar of taxateur benoemen die – bij voorkeur bindend – mag adviseren over prijs en verkoopstrategie en leg gebruik, kosten en verdeling direct vast.