Familiehypotheek: waar moet u op letten?

Lenen binnen de familie

Wat is een familiehypotheek? Bij een familiehypotheek leent u het geld voor uw eigen woning (deels) niet bij de bank, maar bij uw ouders of een ander familielid. Daar hebben beide partijen vaak wat aan. De ouders krijgen meer rente dan op hun spaarrekening, het kind betaalt minder rente dan bij de bank en het geld blijft in de familie.

Geen onderzoek. In antwoorden op Kamervragen laat het kabinet weten dat het nu geen aanleiding ziet om familiehypotheken en schenk-leenconstructies apart te onderzoeken. Het kabinet volgt de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt wel. Ook komt de schenk-leenconstructie voorlopig niet op de lijst van belastingconstructies die het kabinet elk jaar kritisch bekijkt.

Wanneer is de rente aftrekbaar?

Dezelfde eisen als bij de bank. Leent u van familie, dan gelden voor de hypotheekrenteaftrek in principe dezelfde voorwaarden als bij een gewone hypotheek:

u gebruikt het geld om uw eigen woning te kopen of te verbeteren;
in de overeenkomst staat dat u minimaal annuïtair aflost, binnen maximaal 30 jaar;
u lost ook echt af volgens die afspraak;
de rente is marktconform;
u geeft elk jaar de gegevens van de lening door in uw aangifte inkomstenbelasting.

Marktconforme rente. De rente moet gelijk zijn aan wat u bij een bank onder vergelijkbare omstandigheden en voorwaarden zou kunnen krijgen. Vraag daarom een rentevoorstel op of bewaar een rentetabel van een bank voor dezelfde rentevaste periode.

Gegevens zelf doorgeven. Een bank geeft de gegevens van uw hypotheek zelf door aan de Belastingdienst. Bij een lening van familie moet u dat zelf doen, in uw aangifte inkomstenbelasting. Vergeet u dit, dan loopt u het risico dat de Belastingdienst de renteaftrek weigert.

De rente moet echt op u drukken

Kwijtschelden. U mag de rente alleen aftrekken als u die ook echt zelf betaalt. Schelden uw ouders de rente kwijt, dan heeft u geen recht op aftrek. Dat staat al sinds een arrest van de Hoge Raad uit 1994 vast (ECLI:NL:HR:1994:ZC5683).

Terugschenken. De Belastingdienst hanteert al langer dezelfde lijn. Was het vanaf het begin de bedoeling dat u de rente betaalt uit schenkingen van het familielid? Dan mag u de rente niet aftrekken. Dat is bijvoorbeeld zo als bij het afsluiten van de lening (schriftelijk) is afgesproken dat uw ouders de rente aan u teruggeven.

De schenk-leenconstructie via de bank

Meer lenen dan normaal. Verschillende banken staan onder voorwaarden toe dat u naast uw gewone hypotheek een familiehypotheek afsluit. Daarmee kunt u meer lenen dan uw maximale leencapaciteit. Voorwaarde is dat het familielid de rente en aflossing regelmatig aan u terugschenkt. De bank telt die lasten dan niet mee. Volgens het kabinet past dit binnen de regels voor verantwoord lenen.

Gevolg voor de renteaftrek. Juist omdat de rente wordt teruggeschonken, betaalt u die per saldo niet zelf. Een bank zou ook nooit rente terugschenken, dus op dat punt is de lening niet marktconform. De Belastingdienst vindt dat de rente bij deze constructie daarom vaak niet aftrekbaar is. Of dat in uw situatie zo is, hangt af van de voorwaarden van de bank en de afspraken in uw familiehypotheek.

Let op. U kunt dus niet allebei: meer lenen omdat de rente wordt teruggeschonken en die rente fiscaal als aftrekpost opvoeren. Reken bij uw maandlasten daarom niet op renteaftrek over dit deel van de lening.

Schenkbelasting. Hoe u de constructie inricht, bepaalt ook of u schenkbelasting betaalt. In 2026 mag u uw kind elk jaar € 6.908 belastingvrij schenken. Is uw kind tussen de 18 en 40 jaar, dan kunt u eenmalig € 33.129 belastingvrij schenken. Uw kind mag dat bedrag vrij besteden, ook aan het huis. De speciale vrijstelling voor de eigen woning (de ‘jubelton’) bestaat sinds 1 januari 2024 niet meer. Schenkt u meer, dan betaalt uw kind schenkbelasting over het meerdere.

Praktische tips

Kiest u voor de schenk-leenconstructie van uw bank? Ga er dan van uit dat u de rente over de familiehypotheek niet kunt aftrekken.
Wilt u wel renteaftrek? Spreek dan bij het afsluiten van de lening niet af dat de rente wordt teruggeschonken, mondeling noch schriftelijk.
Leg de lening vast in een schriftelijke overeenkomst met het bedrag, de rente, de looptijd en het aflosschema.
Laat rente en aflossing op vaste momenten van rekening naar rekening gaan. Betaal niet contant en verreken niets.
Leent u als ouder geld uit? Dan geeft u de vordering op uw kind elk jaar op in box 3.
Gebruikt u de eenmalig verhoogde vrijstelling of schenkt u meer dan de jaarlijkse vrijstelling? Doe dan aangifte schenkbelasting.

Gaat u een familiehypotheek aan? Kies vooraf wat u belangrijker vindt: meer lenen via een schenk-leenconstructie of fiscale renteaftrek. Wilt u renteaftrek, betaal de rente dan echt zelf, tegen een marktconforme rente, en maak geen afspraken over terugschenken.

Schakel ons in voor uw: