Complex. Door veel verschillende rechtspraak en regelingen met betrekking tot de btw en vastgoed ziet u mogelijk door de bomen het bos niet meer. In dit artikel zetten we de btw-regelingen voor u op een rij en schetsen we kort wat de nieuwe tarieven en regels zijn omtrent de overdrachtsbelasting.
Levering belast met btw?
Hoofdregel: vrijgesteld. De hoofdregel is dat de levering van een onroerende zaak is vrijgesteld van btw. Er bestaat dan geen recht op aftrek van btw. Er zijn echter drie belangrijke uitzonderingen op deze hoofdregel.
Nieuw gebouw. De levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorende terrein die plaatsvindt voor, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip van eerste ingebruikneming van dat goed, is belast met btw.
Bouwterrein. De levering van een bouwterrein is belast met btw. Een bouwterrein is “onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meerdere gebouwen”. Er is sprake van een bouwterrein als op basis van alle omstandigheden die aan de orde zijn op de datum van levering vaststaat dat op die datum het betrokken terrein daadwerkelijk bestemd was om te worden bebouwd. Tip. Aan de hand van ons stroomschema kunt u bepalen of de levering van een bouwterrein belast is met btw.
Optieverzoek. Partijen kunnen opteren voor een btw-belaste levering van een onroerende zaak. Dit kan alleen als de koper voor ten minste 90% btw-belaste prestaties verricht. In sommige branches is dit 70%. Tip. Opteren voor een btw-belaste levering kan interessant zijn als de afnemer de btw nagenoeg geheel in aftrek kan brengen.
Samenloop btw en overdrachtsbelasting
Samenloopvrijstelling. Als een onroerende zaak wordt geleverd, doet zich, indien de levering met btw belast is, een samenloop van btw en overdrachtsbelasting voor. Hierop kan de samenloopvrijstelling van toepassing zijn. Deze vrijstelling houdt in dat een verkrijger van een onroerende zaak geen overdrachtsbelasting betaalt over deze levering, indien de onroerende zaak wordt geleverd binnen twee jaren na de eerste ingebruikneming. Let op. Deze samenloopvrijstelling is niet van toepassing als de afnemer de onroerende zaak als bedrijfsmiddel gebruikt en hij de btw (gedeeltelijk) kan aftrekken.
Nieuwe tarieven overdrachtsbelasting
Tarief van 2%. Vanaf 1 januari 2021 is er 2% overdrachtsbelasting verschuldigd over woningen waarin de koper zelf gedurende langere tijd gaat wonen (anders dan tijdelijk als hoofdverblijf).
Tarief van 8%. Daarnaast moet er 8% overdrachtsbelasting worden afgedragen over de verkrijging van onroerende zaken die anders dan als hoofdverblijf worden aangewend en over de verkrijging van een woning door een rechtspersoon.
Startersvrijstelling. Ten slotte geldt er onder voorwaarden een vrijstelling bij de verkrijging van een woning die anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt aangewend door een natuurlijk persoon tussen de 18 en 35 jaar oud. Een persoon mag slechts één keer gebruikmaken van de startersvrijstelling.