“…Doet u waar u goed in bent en laat de rest aan ons over…”
Btw-aftrek huur weg door vrijgestelde onderverhuur
Verhuur onroerende zaak en btw
Opteren voor belaste verhuur. Om die reden biedt de wet de mogelijkheid om te ‘opteren‘ voor btw-belaste verhuur. Verhuurder en huurder spreken dan samen af dat de huur wel met btw wordt belast. De huurder kan die btw dan weer aftrekken, mits hij het pand voor minstens 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten. Zo profiteren beide partijen.
Wat speelde er?
Na een boekenonderzoek corrigeerde de Belastingdienst de afgetrokken btw op de huur. De ondernemer was het daar niet mee eens en stapte naar de rechter.
Wat oordeelde de rechter? Rechtbank Noord-Holland stelde de Belastingdienst in het gelijk (). De redenering is als volgt: om te mogen opteren voor btw-belaste verhuur moet de huurder het gehuurde pand voor minstens 90% gebruiken voor btw-belaste prestaties. Omdat de ondernemer een deel van het pand btw-vrijgesteld onderverhuurde, voldeed hij niet aan die 90%-eis. Het gevolg: de optie voor belaste verhuur was ongeldig en daarmee verviel ook het recht op aftrek van de btw op de huurpenningen.
Waarom is dit relevant voor u?
De 90%-eis geldt voor het gehele gehuurde pand. Het gaat er niet alleen om wat uzelf met de ruimte doet, maar ook hoe de ruimte die u onderverhuurt, door de onderhuurder wordt gebruikt. Verhuurt u een deel btw-vrijgesteld onder, dan telt dat mee als niet-btw-belast gebruik van het gehuurde.
Vrijgestelde onderverhuur tast de optie aan. Zodra u meer dan 10% van de gehuurde ruimte btw-vrijgesteld onderverhuurt, voldoet u niet meer aan de 90%-eis. De optie voor belaste verhuur in de schakel tussen u en uw hoofdverhuurder wordt daardoor ongeldig, zelfs als u die optie heeft vastgelegd in de huurovereenkomst.
De gevolgen zijn fors. Als de optie ongeldig blijkt, heeft u ten onrechte btw afgetrokken op de huurpenningen die uw verhuurder aan u in rekening bracht. De Belastingdienst kan die ten onrechte afgetrokken btw naheffen, vermeerderd met rente.
Wat kunt u nu concreet doen?
Tip: Leg bij elke onderverhuur schriftelijk vast of er wel of niet wordt geopteerd voor btw-belaste verhuur. Bewaar dit samen met de berekening van het percentage van de onderverhuurde oppervlakte ten opzichte van het totaal gehuurde. Zo staat u sterker bij een eventuele controle.
Verhuurt u een deel van uw bedrijfspand onder, controleer dan of die onderverhuur al dan niet met btw plaatsvindt en welk percentage van uw totale gehuurde oppervlak dit betreft. Overschrijdt de btw-vrijgestelde onderverhuur de 10%-grens, dan loopt u het risico dat de Belastingdienst de btw-aftrek op de huurpenningen terugdraait. Pas indien mogelijk de onderverhuurovereenkomsten aan en leg alles goed vast.