Tijdelijk andere koopwoning. Door een chronisch gebrek aan huurwoningen, ontkomt u er bij de verbouwing van uw woning soms niet aan tijdelijk een andere koopwoning te betrekken. Daarbij is het echter wel van belang dat u de af te dragen overdrachtsbelasting zo veel mogelijk probeert te beperken, anders wordt de verbouwing extra duur.
Overdrachtsbelasting
Startersvrijstelling. De overdrachtsbelasting voor woningen kent twee tarieven en een vrijstelling. De vrijstelling is eenmalig van toepassing voor jongeren van 18 tot 35 jaar bij aanschaf van een woning met een waarde tot € 525.000 (cijfer 2025).
Tarief van 2%. Is de vrijstelling niet van toepassing, dan bedraagt het tarief 2%. Een van de belangrijkste voorwaarden is dan wel dat men de woning anders dan tijdelijk zelf als hoofdverblijf gaat bewonen. Deze voorwaarde geldt ook voor de vrijstelling. Onlangs heeft de rechter meer duidelijkheid gegeven over de vraag wanneer een woning anders dan tijdelijk wordt bewoond. Een belangrijke uitspraak, want als hiervan geen sprake is, dan bedraagt het tarief van de overdrachtsbelasting maar liefst 10,4%.
Anders dan tijdelijk?
Zeven maanden. In de betreffende zaak had een echtpaar een woning gekocht die ingrijpend verbouwd moest worden. Om toch over woonruimte te kunnen beschikken, werd er een tweede woning gekocht die gedurende zeven maanden werd bewoond. Daarna waren de verbouwingswerkzaamheden afgerond en werd de eerste woning weer betrokken. In deze zaak stond de vraag centraal welk tarief van de overdrachtsbelasting van toepassing was voor de woning die gedurende zeven maanden bewoond was, 2 of 10,4%?
Termijn zes maanden. Hof Den Haag kwam tot de conclusie dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat met anders dan tijdelijk in beginsel een periode van minstens zes maanden wordt bedoeld. Dit geldt zelfs als op het moment van aankoop van de tweede woning al duidelijk is dat deze slechts tijdelijk als hoofdverblijf zal dienen, omdat er sprake is van verbouwing van een andere woning. De termijn van zes maanden is dus doorslaggevend, al geldt er wel een uitzondering als er sprake is van misbruik of oneigenlijk gebruik (ECLI:NL:GHDHA:2025:766) .
Misbruik of oneigenlijk gebruik. Als er sprake is van misbruik of oneigenlijk gebruik, dan is dus wel het tarief van 10,4% van toepassing, ook als de woning meer dan zes maanden bewoond is. Denk aan het tijdelijk zelf bewonen van een woning, om deze na bijv. zeven maanden direct te gaan verhuren. Op deze manier kan immers ten onrechte van het lage tarief of van de vrijstelling worden geprofiteerd.
Wat kunt u hiermee?
Deze uitspraak maakt duidelijk dat het bij de verbouwing van een woning en de aankoop van een tweede woning om gedurende de verbouwing te bewonen, van belang is dat men de vervangende woning minstens zes maanden bewoont. In deze situatie betaalt men namelijk maar 2% overdrachtsbelasting of is de startersvrijstelling van toepassing, een verschil dus van 8,4 respectievelijk 10,4%. Zorg ook dat er geen sprake is van misbruik of oneigenlijk gebruik, want anders betaalt men toch het hoge tarief van 10,4%.
Hoge Raad het laatste woord? Overigens kan de Belastingdienst de zaak nog voorleggen aan de Hoge Raad, dus de uitspraak staat nog niet definitief vast. Wij verwachten echter niet dat de Hoge Raad anders oordeelt dan het hof.