“…Doet u waar u goed in bent en laat de rest aan ons over…”
Aflossingsvrije hypotheken: banken beperken dit steeds meer
Wat is aflossingsvrij precies?
Alleen rente, geen aflossing. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt de huiseigenaar elke maand alleen rente. De hypotheekschuld blijft gelijk gedurende de looptijd, meestal 30 jaar. Aan het eind moet de lening in één keer worden afgelost.
Boetevrij aflossen. De huiseigenaar kan tussentijds boetevrij aflossen, vaak tot 10% per jaar.
Maximumbedrag. Nieuwe aflossingsvrije hypotheken mogen maximaal 50% van de woningwaarde zijn. Rabobank verlaagt dit vanaf mei 2026 naar 30%, met een plafond van € 150.000.
Lagere maandlasten. Dit trekt vermogende kopers en senioren. Maar banken en de ECB zien risico’s door de hoge totale schuld van € honderden miljarden in Nederland.
Waarom nu strengere regels?
Druk van ECB en IMF. Internationale instanties dringen aan op minder aflossingsvrij lenen. Banken passen hun beleid aan: hogere rente op aflossingsvrije hypotheken en strengere toetsing op inkomen en woningwaarde.
Controle. Bij verlengen of oversluiten controleren banken uw cliënt strenger. Is de hypotheek boven 50% van de marktwaarde? Dan moet het meerdere deel verplicht worden afgelost, bijvoorbeeld via annuïteit of lineair.
Wanneer loopt de hypotheek af?
Einddatum staat vast. De meeste aflossingsvrije hypotheken eindigen na 30 jaar. Kortere termijnen komen ook voor. Huiseigenaren krijgen 6 tot 12 maanden van tevoren hierover bericht van de bank. Bij afloop toetst de bank het inkomen (nu en pensioen), de woningwaarde en de loan-to-value (de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van de woning). Voldoet de huiseigenaar niet aan de gestelde eisen, dan moet hij de hypotheek aflossen met spaargeld, beleggingen of oversluiten naar aflossende vorm.
Vervroegd verlengen mogelijk. Als er nog 10 jaar of minder looptijd rest, kan bij veel banken de hypotheek worden verlengd. Dit is ideaal aan het eind van de rentevaste periode, maar bij een NHG-hypotheek vervalt dan de garantie.
Tip. Bereken voor uw cliënt de loan-to-value ratio. Vraag de recente WOZ-beschikking op en schat de marktwaarde realistisch in.
Aflossen hypotheek
- spaargeld;
- opbrengst beleggingen;
-
omzetting naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek.
Oversluiten naar een andere bank loont soms door lagere rentecijfers. Maar boeterente bij vroegtijdig aflossen en toetsing op huidige normen spelen hierbij ook mee.
Renteaftrek vervalt. Na 30 jaar bestaat er geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Is de hypotheek afgesloten vóór 2001, dan is de rente nog tot 2031 aftrekbaar. Is de hypotheek later afgesloten, dan heeft men vanaf dat moment recht op 30 jaar renteaftrek.
Tip. Maak een overzicht voor uw cliënt: huidige rente, nieuwe rente bij annuïteit, maandlastenverschil en fiscale impact.
Voordelen blijven aantrekkelijk
Lage lasten voor senioren. Voor cliënten met pensioen en spaargeld blijft een aflossingsvrije hypotheek interessant. De maandlasten zijn laag en de flexibiliteit is hoog.
Verlengingszekerheid. Banken verlengen vaak bij goede ratio en inkomen. Maar anticipeer op de internationale druk: de regels voor aflossingsvrije hypotheken worden aangescherpt.
Let op. Aflossingsvrij is geen zorgplicht voor banken. Uw cliënt moet zelf een plan B hebben voor einddatum.
Informeer cliënten met een aflossingsvrije hypotheek altijd over de einddatum, de loan-to-value en het pensioeninkomen. Reken alternatieven door en adviseer vervroegd verlengen van de hypotheek bij 10 jaar restlooptijd. Zo voorkomt u verrassingen bij verkoop of aflossing.