Vrijbrief voor de verhuurder. Rechtbank Limburg oordeelt op 16 september 2026 dat het schilderbeding in het huurcontract niet geldig is (ECLI:NL:RBLIM:2026:9666). Volgens de kantonrechter maakt het beding de mening van de verhuurders doorslaggevend. Daarmee krijgen de verhuurders eigenlijk een vrijbrief om de woning aan het einde van de huur op kosten van de vertrekkende huurder opnieuw te laten schilderen.
Normale slijtage telt niet mee. De wet bepaalt dat de huurder de woning moet opleveren in de staat waarin hij die bij het begin van de huur heeft gekregen (artikel 7:224 lid 2 BW). Daarbij geldt een belangrijke uitzondering: wat door ouderdom of normale slijtage is beschadigd, hoeft de huurder niet te herstellen. Het beding in het huurcontract hield met die slijtage geen rekening. De wettelijke regel is van dwingend recht. Een afspraak die daarvan ten nadele van de huurder afwijkt, is vernietigbaar. De huurder deed een beroep op die vernietigbaarheid, waardoor het beding niet meer gold.
Donkere plekken na twee jaar zijn normaal. De kantonrechter kijkt naar de foto’s van de huurder en oordeelt dat de woning correct is opgeleverd. De muren hebben geen andere kleur gekregen. De donkere plekken komen door normaal gebruik na twee jaar bewoning.
Bewijs ontbreekt. De verhuurders konden hun standpunt niet onderbouwen. Hun foto’s waren pas later gemaakt; daarop stonden al spullen van de nieuwe huurder. Ook volgden zij de opleverprocedure uit de algemene bepalingen bij het huurcontract niet: er was geen gezamenlijk opleverrapport. Bovendien had de huurder geen kans gekregen om eventuele gebreken zelf, en dus goedkoper, te herstellen.
Dure afloop. De verhuurders moeten de borg van € 2.700 terugbetalen, met wettelijke rente. De kantonrechter wijst de eis van € 1.800 aan schilderkosten en de boete van € 5.000 af. Ook moeten de verhuurders de proceskosten van bijna € 1.300 betalen.